Perlakuan pajak atas Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) atau Service Charge Apartemen (September 2026)

 

IPL apartemen adalah iuran rutin bulanan yang wajib dibayarkan oleh pemilik atau penghuni unit apartemen kepada pengelola gedung (building management) guna membiayai perawatan, pemeliharaan, serta operasional lingkungan bersama. Biaya ini sering juga disebut sebagai service charge atau biaya maintenance. Pada artikel ini kita akan membahas bagaimana perlakuan perpajakannya. Perlakuan pajak atas Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL) atau service charge apartemen dibedakan berdasarkan status kepenghunian unit, apakah unit tersebut disewakan atau ditempati oleh pemilik sendiri. Status kepemilikan unit apartemen oleh Individu (Orang Pribadi) atau PT (Badan Usaha) memberikan dampak yang sangat besar pada kewajiban pemotongan pajak (siapa yang memotong) dan status PKP, terutama ketika unit tersebut disewakan.

Berikut adalah perlakuan PPN dan PPh Pasal 4 ayat 2 atas biaya IPL (service charge) berdasarkan jenis pemiliknya:

1. Jika Pemilik Apartemen adalah INDIVIDU (Orang Pribadi)

Secara umum, pemilik individu jarang dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), kecuali omzet sewa/bisnisnya sudah melebihi Rp4,8 Miliar per tahun.

A. Unit Ditempati Sendiri oleh Pemilik Individu

PPN: Badan Pengelola (Pengelola Gedung) memungut PPN dari Pemilik Individu (jika Pengelola sudah PKP). Apabila pengelolaan dilakukan secara mandiri oleh PPPSRS murni untuk cost-sharing operasional bersama (listrik umum, kebersihan, keamanan) tanpa mengambil keuntungan, tagihan IPL ke pemilik Orang Pribadi tidak dipungut PPN.

PPh 4(2): Tidak ada, karena tidak ada transaksi sewa.

B. Unit Disewakan oleh Pemilik Individu

PPN: Tidak ada PPN yang dipungut oleh Pemilik, karena individu biasanya Non-PKP. Penyewa tidak perlu membayar PPN sewa/IPL ke pemilik. Namun badan pengelola apartemen bisa dan tetap mengenakan ppn (11%) atas biaya ipl (service charge), tergantung pada status legal badan pengelolanya, bukan tergantung pada status pemilik unit atau status disewakannya unit. Fakta bahwa unit tersebut disewakan oleh Pemilik Individu/Orang Pribadi tidak mempengaruhi atau membebaskan tagihan IPL dari PPN pengelola

PPh 4(2) (Tarif 10% dari Sewa + IPL) : Jika Penyewanya PT/Badan maka PT Penyewa yang wajib memotong PPh 10% dari pemilik, lalu memberikan bukti potong ke pemilik.

Jika Pemilik adalah Individu & Penyewa adalah individu maka yang wajib menyetor sendiri PPh Pasal 4 ayat (2) atas Penghasilan Sewa Tanah/Bangunan adalah PEMILIK INDIVIDU (karena penyewa Orang Pribadi bukan pemotong pajak). Namun, hal ini hanya berlaku atas nilai Penghasilan Sewa Unit, bukan tagihan IPL yang dibayarkan langsung ke pengelola gedung (PPPSRS/Developer). Jika penyewa membayar IPL langsung kepada Badan Pengelola/PPPSRS, maka Pemilik/Penyewa Individu TIDAK MEMOTONG PPh 4(2) atas IPL tersebut. Badan pengelola gedung (baik PPPSRS maupun PT Pengelola/Developer) TIDAK memotong atau mengenakan PPh Pasal 4 ayat (2) atas IPL kepada Pemilik/Penyewa Individu. Badan Pengelola menagih biaya IPL secara penuh (100%) tanpa ada pemotongan PPh 4(2).

2. Jika Pemilik Apartemen adalah PT (Perusahaan / Badan Usaha)

 Sebagai badan hukum, PT memiliki kewajiban perpajakan yang lebih melekat. PT bisa berstatus PKP (wajib memungut PPN) atau Non-PKP (jika omzet di bawah Rp4,8 Miliar dan memilih tidak dikukuhkan sebagai PKP).

A. Unit Ditempati Sendiri oleh PT

• PPN: Badan Pengelola memungut PPN dari PT pemilik unit. Bagi PT pemilik unit, PPN ini menjadi PPN Masukan yang dapat dikreditkan (jika PT tersebut sudah PKP). PPPSRS tidak memungut PPN 11% atas tagihan IPL (Service Charge) kepada PT pemilik unit.
• PPh 4(2): Tidak ada, karena tidak ada transaksi sewa.

B. Unit Disewakan oleh PT Pemilik

• PPN: Tergantung Status PKP PT Pemilik.
• Jika PT Pemilik adalah PKP: PT Pemilik wajib memungut PPN atas nilai sewa dan IPL dari penyewa (siapa pun penyewanya, baik PT lain atau individu). PT menerbitkan Faktur Pajak untuk penyewa.
• Jika PT Pemilik BUKAN PKP: Tidak ada pungutan PPN ke penyewa.
• PPh 4(2) (Tarif 10% dari Sewa + IPL):
• Jika Penyewanya PT/Badan: PT Penyewa yang wajib memotong PPh 10% dari tagihan PT Pemilik. PT Penyewa wajib memotong PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari total nilai invoice (Sewa + IPL). PT Penyewa menyetorkan pajak potongan tersebut ke kas negara. PT Penyewa wajib menerbitkan dan memberikan Bukti Potong (Bupot) PPh 4(2) atas nama PT Pemilik Unit.
• Jika Penyewanya Individu: Penyewa Individu membayar tagihan sewa + IPL secara utuh 100% kepada PT Pemilik Unit (tanpa ada pemotongan pajak). Karena Penyewa Individu tidak memotong PPh, maka PT Pemilik wajib menyetor sendiri (Self-Assessment) PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% dari penghasilan sewa + IPL tersebut ke kas negara. Baik PT Pemilik Unit maupun PT Pengelola Gedung TIDAK BOLEH memotong atau membebankan tambahan PPh Pasal 4 ayat (2) sebesar 10% kepada Penyewa / Penghuni Individu

Dalam transaksi sewa-menyewa apartemen, pemisahan atau penggabungan tagihan IPL (service charge) dengan biaya sewa murni di dalam kontrak/invoice sama sekali tidak mempengaruhi perlakuan pajaknya. Biaya IPL tersebut tetap dinilai sebagai satu kesatuan dengan nilai persewaan dan tetap wajib dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat 2 sebesar 10%. (Pasal 4 ayat (2) PP 34/2017, Keputusan Menteri Keuangan (KMK) Nomor 120/KMK.03/2002). Tindakan memisahkan invoice secara paksa di bawah satu perjanjian sewa tergolong tindakan berisiko tinggi (Tax Evasion) yang pasti akan dikoreksi saat audit. Banyak pemilik unit atau penyewa mencoba memisahkan invoice Sewa Murni dan invoice IPL dengan harapan biaya IPL tidak kena potong PPh 4(2) 10%. Dalam audit pajak, Fiskus (Pemeriksa Pajak) mengacu pada asas substance over form. Jika IPL timbul sehubungan dengan adanya kontrak sewa-menyewa apartemen tersebut, maka pemisahan invoice secara terpisah akan dibatalkan (dikoreksi) oleh pemeriksa. Nilai IPL yang dihindarkan dari pemotongan PPh 4(2) akan ditagihkan kembali oleh DJP beserta sanksi bunga/denda keterlambatan penyetoran pajak.

Demikian Informasi yang dapat disampaikan dan semoga bermanfaat. Pembahasan terkait manajemen pajak akan dilakukan terpisah. Terima kasih

Jumat, 11 September 2026

Daftar Referensi

https://peraturan.bpk.go.id/Details/38787/uu-no-42-tahun-2009

https://peraturan.bpk.go.id/Details/115652/pmk-no-141pmk032015

https://peraturan.bpk.go.id/Details/185162/uu-no-7-tahun-2021